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艾学蛟 的博客

 
 
 

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秋天又来了,楼市的冬天是不是也不…  

2009-09-21 13:09:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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秋天又来了,楼市的冬天是不是也不远了?

 

20071015日,我写过一篇名为《秋天来了,房地产的冬天还会远吗?》的博客,预言房价会降。果不其然,越吹越大的中国房地产泡沫,终于难以承受其重被刺破,房价在2008年应声下跌,中国房地产开始承受寒冷的冬天。

两年时间不到,现在正值秋初,而房地产市场又出现价涨量跌的相似局面。这次,我同样又感觉到房地产传来的阵阵秋意。

2008年,对于中国房地产来说,的确是一个比较难熬的年份,国家一系列的宏观调控政策,银行收缩信贷规模,让房地产遭遇了一场空前的大洗牌。在资金链摇摇欲坠的危险中,房地产企业几欲崩溃。地产寒冬,地产商们开始渐渐“识时务”,降低房价,换取企业活下去的资金。

然而,不期而遇的08年金融危机和经济危机,客观上给了中国房地产企业活下去的一个机会。作为国民经济的支柱产业,和拉动内需的重头戏,中国房地产行业就此倒下,并不符合国家利益。在保增长,还是保民生的问题上,政府选择了前者。天量信贷,救市政策,苟延残喘的房地产企业再一次有了让房价狂飙的支撑与底气。虽然中央高层救市的目的不是为了“救价”,却无疑对房价再度攀升,起到了一个助推作用。

商品经济有一个亘古不变的规律,即价格由价值决定,但会由于供求关系的失衡,产生偏离。政府的救市举动,以及房地产自身降价带来成交量的升高,让中国房地产“见点阳光就灿烂”,房价再次飙升,房地产出现了“量价齐涨”的火爆景象:以一线城市北京为例, 20093月,北京多个在售楼盘开始提价,提价幅度超过10%,根据北京市房地产交易管理网的数据统计,2009年上半年北京房价比2008年同期上涨30%,共成交期房住宅68081套,成交面积735.9万平方米,与2008年同期相比,分别增长105%92%……

一线城市的引领下,二线城市房地产市场也开始了一轮全面提价,由全国范围看,房价的上行通道已经打开,房地产的新一轮“繁荣”又将展开。但是,理智者不会忘记历史,更不会忽视经济规律,2008年行业洗牌带给房地产的伤疤还未痊愈,伤疤没有好当然就不能忘记疼痛。

楼市疯狂的表象背后,是否又会酝酿着另一场房地产市场的崩盘呢?我认为,如果地产企业不加以调整,答案是肯定的。

以北京为例,20000/平方米、30000/平方米、40000/平方米……每天,首都人民都在感受着天价房价带来的震撼。房价以火箭之势蹿升,却没看到居民收入呈正比增长,2009年发布的《北京蓝皮书》中,房价与收入之比为231。房价不断攀升,必然会导致刚性需求购房者难以承受,一些投资客户也会望而却步,观望状态再次重现地产江湖。20099月初闭幕的北京秋季房展会上,北京市内参展项目意向成交均价与春季房展相比上涨30%,而意向成交量则减少30%2009年的“金九银十”可能又会重蹈2008年的覆辙。

首先,就经济规律而言,价格围绕价值而上下波动,房价一再升高,背离价值越来越远,其中蕴藏的危险系数就越高。一旦泡沫越吹越大,被刺破的一天也就不远了。

 “太快了,短短几个月时间内部分楼盘的房价就上涨了几千元,算了一下很难承受,没办法只能租房住了。”一位购房者表示。地产商的利润,需要购房者的购买才能实现,房价即使定得再高,如果缺少“买账”的购房者,只会是水中花镜中月的虚无。

任凭地产商自我感觉良好地想房价“飞得更高”,在有心无力的购房者面前,最后还是只能市场说了算。对购房者来说,买不起房子可以租。但地产商的房子如果卖不出去,就不能收获利润,时间就是金钱,长期下去,吃亏的还是地产商。此外,政府担任着国计民生大任,人民安居乐业是终极目标,面对日益升高的房价,政府肯定不会坐视不管。为实现房地产的健康合理发展,以及居民得其所,政府肯定会出手一系列宏观调控政策,使房价理性回归价值本位。

北京的秋天又来了,而楼市的冬天是不是也不远了?

现在,正是楼市的“金九银十”,四个一线城市北京、上海、深圳、广州却连续两个月价涨量跌,多见明涨暗折。价涨量跌的现象,不是一个好兆头。这些信号是否在告诉我们:秋天来了,楼市冬天近了!至于,楼市的拐点什么时候出现?我预测明年第一季度。准备买房的朋友们,是否考虑再等等?

最后,送地产商们一句话:变现为大,现金为王!现金是过冬最好的棉衣!犹豫和贪婪一样可怕!

 

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