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艾学蛟 的博客

 
 
 

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敢为行业先,勇当“出头鸟”  

2007-08-13 10:52:00|  分类: 房产危机博文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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敢为行业先,勇当“出头鸟”

――面对房产行业潜在危机,敢问企业路在何方?

 

史蒂芬"罗奇称:“泡沫的产生,使中国房地产市场到了看似接近爆炸的边缘”。谢国忠说:“上海这个有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂,这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展,离‘最后算账’的日子越来越近。”易宪容说:“房地产业正挟持着整个中国经济,如果让国内房地产的泡沫任意吹大,破灭不可避免”。但是,1998年开始,中国住房实行市场商品化,房价一年一个价。资料显示:2007年第二季度,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨64%。新建商品住房销售价格同比上涨66%,涨幅高达13个百分点。

房价会下降,地产会崩盘,已成为经济学界预言家们的一个笑柄。于是,有经济评论员认为:中国房价不会下降是明摆着的。还有些人声称:“如果说房地产是泡沫,也是坚硬的泡沫。”“中国房地产是朝阳产业,不是夕阳产业,中国房地产至少看好20年”等。

长期从事的企业危机管理案例的分析和研究,我总结出四个字——“适可而止”。中国儒家讲“中庸之道”。李嘉诚先生也说过:“做生意,应该过犹不及。太过,容易锋芒毕露,招致无妄之灾;太谨慎,又无法展现自己竞争实力。”是泡沫总会破灭。房价持续上涨,让我感到整个房地产行业正笼罩着一股山雨欲来风满楼的重重危机。而一些人依然不识时务的鼓吹涨价,对行业来说,是在火上加油。在目前房地产行业发展已经偏离原本安全的经济车道的状况下,“釜底抽薪”,让行业趋于冷静才是正道。

20世纪20年代中期,美国佛罗里达州出现前所未有的房地产泡沫。好景不长,1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,众多靠地产发家的企业家、银行家迅速一贫如洗。90年代后,日本的房地产泡沫再度震惊世界。1990年,仅东京的地价就相当于美国全国的总地价。但1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭。1997年香港房地产泡沫破碎,一时出现了从百万富翁到百万“负翁”的奇特景象。我在一篇文章中指出:以荷兰历史上著名的郁金香球茎事件为例。短短几十年间,郁金香球茎价格上涨数倍,涨幅甚至达到5900%。由投资转为投机的,郁金香是最疯狂的例子。但背离商品基本价值的泡沫市场,不可能逃脱全盘崩溃的命运。

回到中国,党和政府提出科学发展观,倡导绿色GDP。科学发展观是什么?我认为就是要满足人的需求;人需求什么?是消费结构升级,就是老百姓翘首企盼的买得起房子,看得起病。只有解决了这些,才是科学发展。绿色GDP又是什么?是经济的增长能反映出增长的道德性。增长不是把人工具化,不是把人变成增长的工具和财富的奴隶。经济发展也不是开运动会,谁快谁就好。一句话,发展不是打补丁,增长不应垒长城,关键是要找准和谐这个支点。所以,事实是明摆的,房地产问题必须得到解决。

说起来,本质上房地产与股市倒有某些相似:便于资本运作、经济泡沫载体、关系国计民生。对于股票市场虚高,政府投入相当精力。实际证明,措施相当有力。那么,房地产泡沫何时会破灭?我认为,对于地产泡沫,中央政府不会坐视不理。虽然这些年,房地产调控政策一直没能伤及房价过度上涨的筋骨。更激烈的措施会不会实施?一些非行政的手段会不会执行?我看答案相当肯定。

马克思在谈到资本的属性时,引用《评论家季刊》中的话说:“有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏一切人间的法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。”在中国房地产企业发展过程中,由于房地产行业的资金密集属性,又是一个利益密集型行业,官商勾结和权钱交易已是不言自明的潜规则。另一方面,中国部分企业家在市场体制中,培养了经济意识,却一直还未养成依法纳税的“好习惯”。查查企业有无灰色交易,是否依法纳税,抓一两个“不怕死”、“不要命”的典型,关个十几年,情节严重的判个无期,杀一儆百,合法合理合情合民意。毕竟构建和谐社会,实现居者有其屋,解决房地产问题已箭在弦上,不得不发。

政府痛下“杀手”之时,必是行业遭受“灭顶之灾”之日。但还有相当房产企业家和些所谓的主流非主流的经济学家们活在“房价如股价,天天都牛市”的幻想中不能自拔。还有为数不少的缺乏风险防范意识和风险抵御能力的企业乐此不疲,蠢蠢欲动地大举投资,不知危险已步步紧逼,随时可能攫取生命。

危机即将来临,房地产企业路在何方?房产企业家们又将如何“预则立”,化危机于无形之中?我认为:时代大潮中,犹如中流激水,不进则退。面对危机,房地产企业决策者应当树立危机意识,学习危机管理,最主要地则是采取正确的措施去解决潜在危机。

出于自我保护的意识,许多企业不愿或不敢当“出头鸟”,认为风险大,得不偿失。确实,不了解形势,不认清实力,强出头,的却会“枪打出头鸟”。但识时务者为俊杰,关键时刻有所为有所不为,认清形势,找准方向,在合时的时机,合适的场合,敢做“第一个吃螃蟹的勇士”,不是“太过”,不是盲目出头。由此,我认为,面对市场房价一片高升,企业从善如流,能降低房价,才会出“奇”制“胜”,才能转“危”为“机”:

理由一:以退为进,以小让换大得

兵家之道,一张一弛,商家之道进退自如。在商界,进则取利,退则聚力;进必成,退亦得,有时退让更能海阔天空。

房地产业,十足暴利行业。万科王石说:“现在阿猫阿狗的房子都好卖,成了阿猫阿狗赚钱的时代。”有人曾按平均20%的利润率计算过(实际利润还要高)仅北京房地产业的利润,不到两天就会产生一个亿万富翁。再者,如果设计的户型、低价、建筑成本没有任何改变,房价却较年初增加了20%。房地产业从卖方市场向买方市场转移的时期。消费者对房屋品质及房地产商服务的要求会越来越高。这样做就是在透支品牌,当房地产泡沫破裂时,必然会遭受市场的惩罚。所以,万家皆涨中,我独降。高利润下的适当让利,适当割舍一些利润,钱还是赚,只是赚得少一些。

居安思危则存,贪图安逸则亡。要居安思危,思则有备,有备无患。骤然降临的巨大危险尚能躲过,但渐渐侵蚀的危险却让人难以察觉,直至深陷其中难以自拔。降一些房价,快进快出,资金回笼快,规避长期风险,以退为进,以小让换大得,避免企业在辉煌中猝死,花小钱买安心,何乐而不为?

理由二:明“降”暗“升”,兵本无常法

降的是价格,升的是口碑。俗话说的好:“与其坐以待毙,不如破釜沉舟”。顺应政府调控和百姓呼声,适当下调利润收入,主动做出表率,会给一个企业树立良好口碑。看似遭受了利润损失,实际上这些钱换来了企业形象、品牌口碑,比做广告更有效,这就是姿态的魅力。逆时而动,就可以名声鹊起,就会获得政府和民众的支持。即使在房地产泡沫崩溃以后,也会因往日良好的形象获得新生。

从其他国家房地产行业发展的历史经验来看,泡沫最后总是要被打破的。如果房地产企业能主动打破泡沫,降低供给价格,则能超越同行的竞争,从被动转为主动,提前做好准备,随时准备出击。

泡沫膨胀起来时,所有的事物都已变形。泡沫中,人们显得轻飘飘,似乎无所不能,甚至将泡沫吹得更大,却无视其虚幻本质。泡沫始终是泡沫,抑制泡沫,跟贪婪的欲望作战,只有这样,当泡沫破灭时,才不会为当初疯狂而愚蠢的行为而后悔。

退一步,哪怕是吐出少许的暴利,也能为以后的发展占据先机。下棋至道,走一步、思三步。在市场竞争激烈的今天,不给自己留条后路的企业没有未来。万科自喻为房地产的领跑者,但绝不做价格的领跑者,精明之至。

总之,房地产市场泡沫越吹越大,行业潜在危机愈演愈烈,而目前正是房地产企业调整的关键阶段。中国的房地产行业,必然是要趋向和谐。如何在趋向和谐的发展历程立足取胜?究竟是该“淈其泥而扬其波、哺其糟而啜其醴”?还是“举世皆浊我独清,众人皆醉我独醒”?我想强调的是,面对房地产泡沫危机,事关企业生死存亡,作为企业决策者,学会危机管理之术,才会从容面对即将到来的狂风暴雨。

 

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