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我和任志强打个赌:2009年前后房价必跌  

2007-09-15 09:24:00|  分类: 房产危机博文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我和任志强打个赌:2009年前后房价必跌

 

 我和任志强打个赌:2009年前后房价必跌 - 艾学蛟 - 艾学蛟 的博客

 

华远集团总裁 任志强先生近日口出豪言——中国房价到2020年以后才可能下降。任志强的依据是,即便到2015年人口下降,但不等于所有人都不买房子,他们的购房需求以及结婚生子的需求仍然会延续5年以上。按照这样的推断,到2020年以后,中国的房价才可能出现下降。

素来口无遮拦的房产大佬任先生“2020房价才能下降”的预言,理所当然引起轩然大波,言论支持者鼓掌叫好,无力购房者忧心忡忡。事实上,持有房价持续上涨论者决非任志强一人,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为由于土地稀缺,所以中国的房地产商品将会持续上涨20年之久;中金公司首席经济学家哈继明亦提出人口结构是中国房价走势的重要因素,中国房价降上涨8年左右,到2015年中国房价或许出现拐点;社科院《2006年房地产蓝皮书》也指出,我国房地产价格长期走势是上升,而不是下降。即使是我身边的朋友们,无论是国内顶尖知名的经济学家,资产身家上亿的企业大亨,还是平凡老百姓,似乎达成同盟一般,都一口咬定房价只升不降,劝我早下手为强在北京置房。所谓,仁者见仁,智者见智。房价究竟会不会降?是否真的要等到2020年才降?我相信,2009年前后房价一定会落。

的确在目前中国,房价上涨早是不争的事实,地产业一片欣欣向荣之象,房产大亨出尽风头,赚得盆满盈钵。但是,浮华背后潜藏危险因子,表面风光下却是满目疮痍。泡沫总归要破,破裂意味着毁灭,总要付出代价。

2007年金融政策成为政府调控房地产市场的主要手段。914日,央行加息,这是自2007年来的第五次加息。存款准备金率和利率的提高增加了贷款买房的利息,购房者的购买成本大大提高,从而抑制了购房者尤其是投资、投机房产者的购房动机和行为。与此同时,在中央日趋严格的房贷审查的压力下以及对令人咂舌的房价飙升的高风险,很多城市的不少银行也开始缩紧放贷,提高了房贷者的贷款门槛。

政府对房地产行政干预的实施,有效地抑制了购房需求,在我看来,这对以消费为主的购房者以及整个市场经济而言,正是预示黎明到来的号角:

1)连续加息——房产需求的退烧药

 

我和任志强打个赌:2009年前后房价必跌 - 艾学蛟 - 艾学蛟 的博客

 

高利率势必会抑制房产投资者的需求,会大大改变买房人对未来的预期,扎堆购房的现象也会减少。

早在今年7月,个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点时,我算过这样一笔帐:以50万元20年期房贷为例,加息前,实际最优惠利率6.12%计算,利息总额为368045.3元,月还款3616.86元。加息后,最优惠利率调整为6.2730%,利息总额为378723.29元,增加约10678元;月还款3661.35元,实际月供增加约45元,还款额增幅超过1%。对于消费者,每月增加45元非难事。可积沙成丘,集腋成裘,日积月累也是一笔不小的钱。关键是银行连续7次加息,频繁的加息加之频繁的上调几率,收入增长赶不上利率增长的步伐,到那时,消费者要付出的远远不止45元。日趋理性的消费者也会算经济帐,因此会产生对后期成本增加的预期,从而为消费者筑起了一道心理防线。

2007915,银行贷款基准利率再次上调0.27个百分点,由现行的3.60%提高到3.87%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的7.02%提高到7.29%。

因此,政府的加息政策不但在消费者的实际购买能力上对消费者的非理性购房需求进行抑制,还在心理上安装安全阀,双管齐下,购房者的压力自然大了不少,降低购房意愿,购房需求也相应受到抑制。

2)提高首付——惊醒四成人的紧箍咒

 

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抑制房价上涨,杀手锏是抑制需求,但在房地产“假性繁荣”的迷惑下,大多数购房者盲目冲进购房的浪潮,想要抑制他非理性的消费需求,仅靠软性引导,如循循善诱只是隔靴搔痒。唯有拿出硬招,提高房贷门槛,才能把这些霸王硬上弓的疯狂购房者拉回理性购房的土壤。

04年以来,当中央所有的调控措施都无法扼制房价飞涨时,提高按揭首付可能会起到一剑封喉之效。但能否如愿,关键在银行是否真正听党的话忠实的去执行。降低按揭的容易程度,提高房贷首付款比例,从20%至30%提高到50%,可以有效限制需求。

首付提高至三成、四成甚至五成,成为中央行之有效的抑制购房需求的重要杠杆。10%不是天文数字,但化为放款就是巨款了,很多购房者可能就因为这“区区”10%而望房兴叹。道理很简单,首付提高,意味着买一百万的房子,原本需20万,购房者现在却用30万、40万甚至50万才能拿到房钥匙,这对购房者的购房能力是个巨大的挑战。而且,首付提高还会产生边际递增效应,有大约四成的购房者受到屏蔽,而不得不改变购房计划或者干脆放弃购房。

购房的路不再畅通无阻,购房者开始理性回归,从自己的实际支付能力出发,购房需求减弱,并放弃买房计划,转而租房。随着政府金融政策力度的不断加大,会对购房者的实际购买能力和购买心理产生更大的冲击,有更多的人在政府政策的硬性引导下,退出日益膨胀的房产泡沫,加入浩浩荡荡的租房大军。供大于求一直以来被看作房价上涨的极为关键因素,购房者减少,租房者增多,房子出现供大于求,房价势必回落无疑。房产政策力度最大的深圳很有可能是最先降价者。

在需求控制上,深圳走在了全国的前面,为干预房产方面动作最大的城市,给房地产市场戴上资金的“枷锁”:各大银行收紧房贷,首付比例普遍从两成提高到了三成甚至四成,甚至有些银行干脆暂停了二手房按揭贷款,提高对房贷者的资质要求。信用记录和贷款买房的次数会对首付产生影响,如果有不良信用记录或不止贷款买房超过一次,首付比例会相应提高到35%或更高。如深圳建设银行、招商银行、华夏银行、光大银行表示,“我们个人房贷还是按原来的政策执行,大于90平方米的住宅最低首付三成。但对不同客户会区别对待,具体视个人的资信情况、所购房屋状况和所购房屋数量来定。”并且,光大银行出台了相应的首付政策:同一业主每增加一套按揭房,首付须提高5%,即第二套按揭房首付为三成五,第三套房首付为四成,依此类推。

除了深圳,上海、北京等大城市亦有所行动,上海银行提高了两套以上住房贷款的申请门槛;浙江部分银行分行也暂停二手房按揭贷款。北京也在大潮流的影响下,房地产政策趋向收缩,银监局近日向辖内银行机构敲起警钟,提醒他们在发放房地产开发贷款和个人住房贷款时要谨慎小心。

倘若深圳的房价真正得到遏制(事实上,在我完成这篇文章的早些时候,深圳高不可攀的房价已经开始回落),所产生的涟漪效应会波及到上海、北京、广州这些一线城市;一线城市房价整体得到遏制后,随即必然波及到杭州、成都、南京等二线城市;二线城市的变化又会波及到三线城市……随着多米诺骨牌一张张的倒下,房地产市场上这场没有硝烟的大战也将落下帷幕。

“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜?”对于一般民众,不需千万,一间足矣。万物归宗,房子终要回归本位价值。所以,在此我大胆向我们房地产的大佬任先生打个赌,2009年前后中国房价必然回落。

 

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