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艾学蛟 的博客

 
 
 

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秋天来了,房地产的冬天还会远吗?  

2007-10-15 15:10:00|  分类: 房产危机博文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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秋天来了,房地产的冬天还会远吗?

 

秋天来了,房地产的冬天还会远吗? - 艾学蛟 - 艾学蛟 的博客 

 

熙熙攘攘的房产世界,总有一些人与那里的浮华与疯狂保持着距离,洞若观火,清晰捕捉到与“房”共舞的炒房者脚上隐性的镣铐。或许一声叹息,或许只言片语,或许是担忧,或许是黑色预言,总之为房产的激情大合唱敲响危机逼近的警钟,虽与大潮不协调,却是肺腑之言、理性之声。

我在前几篇有关房地产的博客中,对其有了比较清晰明确的危机预示:房价持续上涨,房地产泡沫不断膨胀,行业笼罩在山雨欲来风满楼的重重危机中,奉劝房产企业以退为进,以小让换大得(《敢为行业先,勇当“出头鸟”——面对房产行业潜在危机,敢问企业路在何方?》http://blog.sina.com.cn/s/blog_4930437d01000al1.html);大洋彼岸美国余波仍未停息的次贷危机,打破了中国房地产业中认为‘住房按揭贷款是优质资产’的神话(《次贷危机中的中国“局”http://blog.sina.com.cn/s/blog_4930437d01000asq.html针对日益高烧的房地产市场,政府不会熟视无睹,今年以来,中央连续推出多项调控政策如连续加息、提高首付等,在消费者的实际购买能力上对消费者的非理性购房需求进行抑制,还在心理上安装安全阀,双管齐下,购房需求也相应受到抑制,房价走低的可能性非常大。而且,政府的政策不会就此收手,还会再出紧箍咒,促进房价理性回归,由此,针对任志强提出中国房价到2020年以后才可能下降,我与 先生打了个赌:2009年前后房价必跌(《我和任志强打个赌:2009年前后房价必跌》http://blog.sina.com.cn/s/blog_4930437d01000axz.html)。

2007年9月27日,中央又下猛药,二套房首付提高至40%,全国刮起房贷紧缩风,昔日狂欢的盛宴渐渐奏响低迷的乐曲,有人退场,有人开始为明天的早餐担忧,房地产蒙上灰色秋意,不幸被我先前的预言言中。有人感慨,秋季直逼房产,在我看来,冬季不会遥远。

作为一个企业危机管理专家,尽管房产一路载歌载舞,似乎遍地黄金,但我为之不动,反而忧心忡忡,似有杞人忧天之意,也有冒天下之大不韪之嫌。但事实上并非如此,很多预言都是在现实的土壤中滋生,房产盛市危言绝非空穴来风。

 

秋天来了,房地产的冬天还会远吗? - 艾学蛟 - 艾学蛟 的博客

 

我对房地产业的关注由来已久。从最初房地产市场初步形成至今,无论是赶潮下海还是激流勇退,虽然我不是第一个吃螃蟹的人,但确实是房产业中最早觉醒的人之一。早在1991年7月,也即是邓小平南巡讲话的前一年,我在海南一家信托投资公司担任业务部经理时就向公司提交了一份《关于利用信托资金开展房产租赁的建议书》,抓住其他竞争者尚在观望、海南房价蛰伏的有利时机,帮助公司抢得海南房产的一块大蛋糕。意识先行,实践紧跟其后,那时我在海南做房地产投资,几乎弹无虚发。然而,当房地产这块蛋糕越做越大,购房者、投资者甚至投机者都忙不迭地疯抢这块蛋糕时,我已感觉到房产繁荣背后的隐隐杀气,便开始抽身而退。

多年房地产经验的积淀及现在与房地产保持的适当距离,都有理由让我提出自己的黑色预言。如今初现低迷的房价也证明了我的预言。因而,此前我与任志强的房价涨落之争,也是叫板有理、打赌有据。

先前政府推出的一些房产政策,难见立竿见影之效,寄希望于宏观调控的人们以为这是“政策疲软”,只是隔靴搔痒。我看未必,倘若说先前政府连续出台的政策是“温水煮青蛙”,尚存在累积效应和时滞效应的话,那么,政府9月27日提高二套房首付比例的政策则无疑是一记重拳。9月27日央行和银监会联合发布359号文明确规定:对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

政府投下的这枚石子已在房地产界引起不小的波澜:上海二手住宅市场成交量自9月份出现降温,10月成交量继续走低,与9月同期相比降幅约在四成左右。截至10月10日,大约八成的业主对自己的挂售房源下调了挂牌价格;10月1日9日,深圳新房成交1.82万平方米,日均仅为2026平方米,环比9月日均成交量下降高达八成之多;从10月1日10月8日,重庆主城区仅有三天日交易量达到1万平方米,与9月下旬日均3万平方米的交易量相比大幅萎缩;北京房产亦不容乐观,温州炒房团已闻风而动逃离京城。

国内有位经济学家曾这样说过,“一个农民要进城买第二套住宅,一个城里人要休闲度假买第二套住宅,这个趋势是挡不住的。”然而,伴随房地产升温冒出的流行语“第二套房”、“第三套房”却更多是非理性房产投资。中国不少城市的空置率已远远高于国际惯例(空置率在5%与10%之间为合理区,在10%与20%之间为空置危险区,在20%以上为商品房严重积压区。),如2007年第二季度,北京市中高档住宅市场的整体空置率已达24.42%。每当夜幕降临,星罗棋布的楼盘提前进入午夜,没有温馨的灯光,也没有尽享天伦之乐的笑声,黑茫茫一片令人不寒而栗。

因此第二套房政策直指房产的非理性投资,它有助于遏制部分炒房者的投机需求,减弱开发商的销售预期,同时对银行滚雪球式的贷款增速也起到了有效的控制作用。

此政策的出台可谓是几家欢喜几家忧,不能承受房价之高的人们看到了曙光和希望,当房价在政策的频繁出击下开始理性回归时,人们可能会惊喜地发现口袋中的资金已买得起梦寐以求的家了;然而这对真正有第二套房住房需求的人却非捷报,首付的提高让他们望而却步。然而众口难调,当击打敌人的炸弹落下时,难免会伤及无辜,社会、历史的变革、总要有阵痛,以大局为重,长痛不如短痛;最容易遭受政策重创的是忙于四处圈地的房产大亨,尤其对资金不足的开发商更是挑战,政府对购房需求的一再抑制,大大增加了他们的压力,降低了房产套现的几率,稍有不慎,他们就有可能倒在资金链的断裂上。这很有可能是一次行业洗牌,让强者更强,弱者更弱,甚至从此退出历史舞台。

 

秋天来了,房地产的冬天还会远吗? - 艾学蛟 - 艾学蛟 的博客

 

只有经过冬天的洗礼,房地产商才会有脱胎换骨的变化,中国的房地产业才会更为健康、和谐。

房地产的异军突起引无数英雄长袖善舞,然而市场瞬息万变,回归理性的趋势逐渐明晰,在房产崛起中分得一杯羹的房产俊杰们,是继续叱咤风云还是英雄迟暮还很难确定,只有学会自救,才能真正乘风破浪,成就王者。尤其是在资金方面更要运作有道,试问房产大亨潘石屹,倘若SOHO中国不上市,又能走多久?

 

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