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房产企业:生存还是死亡?  

2008-06-29 17:37:00|  分类: 房产危机博文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产企业:生存还是死亡?

作者 中国危机管理第一人  管理学博士  《生死劫》作者 艾学蛟

楼盘无人问津、上市融资天方夜谭、银行贷款无门、闲置的土地必须开发,今天的房地产企业,在资金链摇摇欲坠的危险中几欲崩溃,陷入了“借高利贷是找死,不借高利贷是等死”的恶性循环。

事实上,从2005年开始,中国的房地产市场有了暴涨的迹象。针对房市的泡沫端倪,中央政府放出“抑制高房价”的信号、上调个人房贷利率。不过,无论是地方政府还是房地产商,都不愿意房地产势头就此偃旗息鼓。因为高额的土地收入及相关税收,成为地方政府为房地产企业撑起保护伞的主要利益动因。于是,地方政府与房产商联合起来,与中央政府展开博弈。

地方政府利用中央的政策漏洞或者截留中央政策,为房地产企业大开绿灯,这在一定程度削弱了中央宏观调控的力度,推动了房地产市场的非理性繁荣。政策层层加码,房价越长越高。在这场与中央政府的博弈中,地方政府与房地产企业取得了暂时的胜利。

然而,房价远远背离房子本身的价值。2007年开始,中央政府连续出台了一系列杀伤力极强的组合拳,加息、提高首付、提高存款金准备率、银根紧缩。到2008年,宏观调控产生了累加效应,房地产业迎来了寒冬。

作为危机管理者,早在05年我提醒房地产商要准备好过冬的棉衣。后来我也写了不少文章,告诉大家:最容易遭受政策重创的是忙于四处圈地的房产企业,尤其对资金不足的开发商更是挑战,政府对购房需求的一再抑制,大大增加了他们的压力,降低了房产套现的几率,稍有不慎,他们就有可能倒在资金链的断裂上。

我规劝那些在房产假性繁荣中疯狂的房产商,要保持理性,不要在房地产的泡沫中迷失。但是,对于我的盛市危言,很少有人能够听得进去。事实证明,那些听得进规劝,在0607年及时卖房兑现的小范围房地产企业,逃过了08年这一劫。那些继续戴着镣铐狂舞的房地产企业,则没有他们那么幸运了。

房地产的冬天真的来了,很多房地产商人人自危。摆在房地产企业面前的,是不得不跨的生死门。而如何跨过这道生死门至关重要。

好死不如赖活。在房市低迷、银根紧缩等下,房产企业撑得很辛苦,但必须坚守“剩”者为王的原则,绝对不能成为这场规模浩大的行业洗牌的牺牲者。一旦在这场行业灾难中倒下去,就很难再有东山再起的机会了。倒下去,意味着血本无归甚至背上累累债务,手中的土地也化为乌有了,哪有资本与精力图谋卷土重来?况且,有了房市泡沫的前车之鉴,中央政府把宏观调控的重心放在“稳定房地产市场”上,一旦被清洗出这个行业,房地产企业再归来时政府未免会轻易给通行证,即使拿到通行证想要拿地恐怕也没那么容易了。

因此,当前的房地产企业应以“活下来”为中心,而活下来的出路有以下两个:

其一,低消耗,广卖房。

不要寄希望于创造07年的暴利神话,生存才是第一要务。任何企业,在资源短缺的状况下,在战略保持的低潮时期,防止自身资源消耗、保持能量是企业熬过冬天的必要措施和手段。所以,房地产企业,尽量缩短战线,把摊子铺得小一点,如不要着急开发新楼盘。在生与死的考验面前,在利润诱惑下做出的孤注一掷往往是饮鸩止渴,甚至把自己推向死亡线。

除了保持低消耗,更要不惜一切代价获取生存下来的资本。如果手中还有房,就要赶快卖房。楼市萧条,所以房地产企业宁肯降价、大放血或者采取各种诱人的促销,也要卖房,以获得资金回笼,为以后从长计议留下转身的余地。尽管这样做,房地产商的利润会降低很多,但“生存为王”,这是以小失换大得,也是值得的。如果手中还有大量楼盘,却一样被冻死在房地产的冬天,岂不太冤枉了?

其二,借力国外资本。

居高不下恶的通货膨胀及越南金融危机的示范效应等经济因素,使得中央银根紧缩政策一阵紧过一阵,企业贷款的门槛也就越来越高。连国宝级企业飞跃集团,都因贷款无门而险些申请破产,更何况那些资金需求量极大地房地产商。

资金链紧张的房地产企业决不能坐以待毙。等中央政策风向转变,未免太过幼稚。有些房地产企业恐怕连两三个月都撑不起了,当前以“稳定房价”为导向的宏观调控恐怕也不会来个急转弯。

国内贷款关上一扇窗,可以考虑在国外打开一扇门。尽管国内银根紧缩,国外资金仍然可以通过各种渠道流入国内。房地产企业可以借助国外资金,撑过这段难熬的日子。我从国外网站了解到,大量热钱已经准备好涌入中国,抄底楼市。这些热钱可以以私募资金的形式与国内房产企业结合:或是将楼盘整体打包,或是双方结合一起买房买地。

当然,国外投资者不是活雷锋、救世主,只是想借助房地产企业这个载体“钱生钱”而已。所以,国外资金绝不是免费的午餐,房地产企业必然会出让一定的利益以获得国外资金的支持。这就需要企业保持一种开放的心态,理性与国外投资者合作,以求达到双赢。

莎士比亚说:“生存还是死亡?这是个问题。”活下去,想尽一切办法活下去,这是处于生死困境中的房地产企业别无选择的突围方式。

 

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