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什么时候买房最合适  

2008-10-07 22:42:00|  分类: 房产危机博文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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什么时候买房最合适

   作者 危机管理专家 管理学博士 《生死劫》作者 艾学蛟 

 

915日,央行降息降存款准备金率,为一直从紧的货币政策掀开了一条缝。而且,近期两率还会下调。政策回暖,再加上有不少房产开放商趁势打出降价的招牌,有不少购房者认为抄底的时机到了,便跃跃欲试,准备购房。我在前面的两篇博文中都提到,现在还不是购房的黄金时间点。那么,什么时候购房最合适呢?我认为,明年下半年应该才是购房的最佳时机。

受加息、提高第二套房房贷政策等一系列政府组合拳以及消费者持币观望等多重因素的影响,房市牛头被摁下,出现有价无市、降价无市等低迷状态,今年就连房地产商寄于厚望的金九银十也未能如期出现。但是,这只是房产冬天的初寒乍到,房产的深冬则要等到明年下半年,缘由有以下两点:

其一,政策时滞性与累加效应

近几年来,房价一路高歌,泡沫不断膨胀,出现非理性繁荣,大洋彼岸至今余波未了的次贷危机更为中国政府敲响了警钟。为实现房价理性回归,使“居者有其屋”,政府开始下猛药,加大宏观调控的力度,目标直指开发商。

我们知道,政策具有时滞性。政策从制定到获得主要或全部效果一般都有一段时间。经济政策尤其是货币政策,它的影响力一般是由弱渐强,越往后效果就越明显,而对当期的影响并不显著。

房价高涨时,就曾有人抱怨政府的拳头太软,打出去绵软无力,根本难以扼住房价高涨的喉咙。事实上,这是由政策的时滞性决定的,为温水煮青蛙的累加效应。随着时间的推移及政策力度的加大,最终会由量变转向质变。2007年股市飘红,尽管政府多次进行加息,但被牛市的表象所迷惑,一度出现全民皆股的炒股盛况。当时,我就担忧股市会由于累加效应和时滞效应而酿成刺刀见红的悲剧。果不其然,不久在政府的政策引导下,股市由牛转熊。

之前,房地产一样出现牛市,冲劲极大的牛市由于上升惯性,不会因为政府的小幅加息而止住向前驱动的步伐。但随着政府套在房地产企业上的“紧箍咒”越来越多,政策调控的时滞性使得累积效应不断扩大,约两年后会进入效应高峰期,即明年下半年。

即使中央宣布下调准备金率和贷款利率,但这项政策主要针对中小企业,开发商能得到的资金支持也不会太多。再者,货币政策具有时滞效应,房地产企业若要从中受惠,也不会立竿见影。

再者,从8月央行和银监会联合下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》看,政府现在还不打算救市。通知中特别提到,禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款;土地储备贷款采取抵押方式的,应具有合法的土地使用证,贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%,贷款期限原则上不超过2年;对闲置项目审慎发放贷款,闲置两年以上项目不得贷款。可见,房地产的手脚仍然被缚,没有松动的迹象。

其二,开放商与购房者的博弈仍然存在

尽管万科“敢为天下先”率先降价,在一定程度上打破了买卖双方僵持的局面,但购买者毕竟是少数,并不代表购房者的大多数。而且,万科降价不仅对开发商是示范效应,对于购房者也是示范效应,让他们认识到暂时抑制自己的购房意愿可以促进房价回落。如此一来,购房者的观望氛围更加浓厚。据中国人民银行公布的2008年第3季度全国城镇储户问卷调查显示,未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%,分别比上季和去年同期下降1.82.8个百分点,创1999年调查开始以来最低水平,而北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数还不足10%

房地产“变现为王”,如果购房者迟迟不松钱袋,意味着开放商无法套现,这对房地产开发商是个巨大考验。卖房是开发商的第一需要,为生存需要;而对于购房者,除了购房,他们还有租房、单位提供暂时住房等多种替代产品,其购买的紧迫性远远低于开放商销售的紧迫性。因此,在开发商与购房者的博弈中,开发商往往更沉不住气,只能以降价来打破僵局。

政策时滞性、累加性及购房者的观望性,仍在酝酿发酵,房地产开发商现在所遭遇的资金与市场压力还不是最严峻的时候。到明年下半年,才是他们最艰难的时刻,也是黎明前的黑暗。迫于生存压力,撑着不降价或者降价幅度小的房地产开发商,不得不使出降价杀手锏以获得活下来的氧气。所以,购房者应先观望一段时间,不过观望的时间也不宜太久,毕竟房子为刚性需求,从长期走势看房价仍会上涨,瞅准时机最重要。

巴菲特曾这样说,“在别人恐惧时贪婪,在别人贪婪时恐惧。”买房也是如此:房价过高时学会退避三尺,即使房地产给点阳光,也不能灿烂;房价回落到一定程度时,学会抄底,即使大家都在观望,也要“该出手时就出手”。

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