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艾学蛟 的博客

 
 
 

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从“房地产崩盘时间表”看,究竟是谁绑架了中…  

2010-04-04 00:02:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从“房地产崩盘时间表”看,究竟是谁绑架了中国的房地产?

 

 

房地产,总是有不少“中国景”可看:房地产商频频抛出挑逗神经的张扬话语,某些地方官员对房地产的力挺,以及专家“你方唱罢我登场”的地产学术角逐……最近,连草根也凑起了热闹。网民“真理是这样的”在天涯社区贴出《历史数据表明:房子暴跌的过程应当是这样的!》的帖子,于是一份房地产崩盘时间表开始在网上流传。它回顾日本1985年~1991年房地产市场走势,发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似,最后预言:中国房地产会在2011年崩盘。

难道一向以坚硬泡沫著称的中国房地产神话真的将在2011年终结?从理智上,我不认同这样悲观的预言,中国的房地产不可能重走美国和日本的线性发展模式,中国崩溃论只是危言耸听。但从情感上,我倒希望中国房地产崩溃。在“愈打压愈高涨”的房产悖论面前,老百姓只能眼睁睁看着房价一路猛涨,房子给了他们太多的折磨,他们已变得冷漠和麻木,这是一个很可怕的民生信号。

2003年,央行著名的“121”文件就打开了房产调控的信号。2004年之后,特别是20062007年中央又相继出台了一系列调控房价的政策,直到今天,仍然有抑制房价的铁腕政策密集出台。然而,为什么房价越打越涨,老百姓还是叫苦连天,连曙光的影子都看不到?

房价高涨背后,是一系列错综复杂的利益博弈,政府,房地产商,银行,消费者等各有各的如意算盘。有人说,房地产商绑架了政府、银行和老百姓。究竟是谁绑架了谁?我看,是地方政府绑架了房地产商。

长期以来,中国有较严重的GDP崇拜。作为一把国际通用的衡量经济发展水平的尺子,GDP的增长,给我们带来的是,国民经济的增长,政府财力的增加,人民生活的富足。但同时,我国目前的体制仍然是赶超式的压力型体制,不少地方政府面临着GDP增长的考核压力。无论是从公共利益还是个人仕途出发,他们都会把经济增长GDP摆在第一位。GDP越高,他们的脸上越有光,则可能得以高升;GDP灰头土脸,他们可能就会在仕途上止步不前。再有,由于官员任职的流动性和对官员考核政策的非延续性,导致不少地方官员产生了“火一把就走”的想法。因此,与当地居民是否能够长期安居乐业相比,他们更关注在任时GDP数字是否更漂亮。

因为相对单纯的GDP考核指标,官员们也相当关心“面子工程”,这也是给自己增添政绩的好差事。似乎哪个地方的楼越高,广场越大,商业区装修得越繁华,官员就越有能耐。我们在不少地方新闻,还能看到这样的“地方官员风光模式”:某位高管被地方官员簇拥着视察广场,当地官员兴奋得满面红光……

而当地官员对GDP的过分追求,恰恰成为房地产非理性增长的重要根源。因为周期短、获利高的房地产,能够在短时间为当地政府带来大量收入,而且当地政府也无需付出更多的短期成本。

无论是增加GDP还是兴建“面子工程”,都需要钱。可是大把的钱从哪里来呢?靠中央?“富中央,穷地方”,向中央要钱不现实。而且,中国那么大,中央顾不过来。大力发展第三产业?见效太慢,累死累活把第三产业的架子搭上,还没见效益,就要调任,搞不好是为下届官员作嫁衣裳。

房地产就不同了,与其他产业,尤其是见效慢的产业相比,发展房地产业才是地方官员心目中的最佳产业。卖一块地,就有几个亿、十几亿甚至几十亿的收入。而且,除了土地出让金,还有一大笔房地产税收。多卖几块地,多盖几座楼,就能改变当地GDP的脸色,其他产业有这样的能量?2009年,仅杭州市土地出让金就达1200亿,与2008(243.3亿元)同比增长393.22%,夺得全国第一。

同时,地方政府无度支持房地产发展,付出的短期成本并不高。

政府除了出让土地,必要时还要给当地利益受损者提供一定的补偿金。当然,如果占了城市居民的住宅和商业用地,补偿金要开发商掏。如果征用农民的土地,政府还会给农民一些补偿金,但这点补偿金与政府获得的数额庞大的土地出让金相比,简直是九牛一毛。最近,《新京报》报上分别刊登了两篇文章。一篇文章充满担忧和不平之词,名称是《补偿不公背后的利益分配失衡》。文中称西部地区的征地补偿,按目前农村居民人均生活消费支出计算,这些补偿只能维持7年左右的生活。东部沿海地区相对要高一些,如浙江省平均每亩补偿约为3万元-12万元。

另一篇名为《直升机当婚车,印度农民“暴富”背后》的文章,则洋溢着羡慕之气。一个印度农民,因为卖掉祖上传下的3英亩土地,获得10.9万元的补偿。这一大笔补偿不但让他为儿子办了一个风光体面的婚礼——租赁直升机当婚车,还翻修了房子,买了一辆韩国车,并重新在偏远一些的地方重新买了3英亩土地继续耕种。2010310日,印度恰蒂斯加尔邦政府宣布,将修订该邦的开发动迁政策,把过去的征地补偿标准提高10倍。

在中国,房价越来越高,地王越来越多,却不见老百姓的补偿金提高多少。在房地产利益链中,地方政府做得是一本万利的生意。

在不少地方政府看来,房地产才是扭动政绩乾坤的支点。当地的房地产越繁荣,房价越高,需要的土地就越多,地方政府手中的土地就越能换成更多的真金白银。土地成了地方政府的钱袋子。

一旦房价下跌,房地产商没有活路,政府的土地收入也会“水落船低”,GDP不够漂亮,“面子工程”也没有了,当地政府自然不高兴。房地产商想降价,当地政府还不乐意呢。原南京江宁区房管局局长周久耕的雷人话语“开发商售楼低于成本价要查处”,恐怕说出了不少官员的心声吧。如此看来,难道不是地方政府绑架了房地产商?

地方政府绑架房地产商可以粉饰GDP,“对上不对下”的官员会有更多的机会平步青云,但其无视市场规则的做法,却苦了老百姓。就拿2009年获得土地出让金最多的杭州来说,杭州市这个曾被称为最适合人居住的城市,其房价涨得离谱。2009年,杭州主城区房价全面破万,杭州主城区再无万元以下房,杭州过高的房价令人望而生畏。地方政府对过高的房价表现出的冷漠甚至过度支持,必然会遭到老百姓普遍用脚投票。同时当地的生产力和创造力也会下降,蹈“资源枯竭型城市”的覆辙。

当地政府绑架房地产商导致房地产“一业独大”,房价越来越高,越来越多的老百姓因买不起房而抱怨,当地可持续发展出现断层,整个地方经济的发展陷入恶性循环。一旦有一天当地政府无土地可出让,房价高得让老百姓麻木,房地产就可能真的出现崩溃。

其实,片面支持房地产发展所造成的恶性后果,当地官员也是心知肚明,可他们为什么还要一意孤行?

绕来绕去,还是绕不开GDP考核指标。老百姓用脚投票,左右不了当地的GDP,更左右不了官员的升迁。当地发展后劲不足的咒语需要时间发酵,很有可能在下一任甚至下下任领导者身上应验。再者,即使房地产泡沫越来越大,并有崩溃的迹象,只要泡沫能够坚挺到其调任前的最后一秒,离任后的崩溃又与他何干?

因此,只有改变过于简单的GDP主义,才能剥离地方政府与房地产商“一荣俱荣,一损俱损”的关系,避免地方政府绑架房地产商。200811月后我就一直不遗余力地在呼吁,中央应该把就业率作为地方官员政绩考核乃至升迁的第一指标,这或许才是解决地方政府绑架房地产的治本之策。

中央一旦把就业率作为地方官员的第一考核标准,地方政府才会真正下决心去帮助当地中小企业的发展。与财大气粗的国企以及“物以洋为贵”的外企相比,中小企业才是吸收就业的中坚力量。但事实上,地方政府的眼大得很,只看见有可能成为纳税大户的央企、国企和外企,而把中小企业当作边角料,扶持的力度并不大。因为,单个中小企业纳税少,不能给地方政府GDP带来太多的直观效益。

如果中央把就业率作为地方政府官员的第一考核标准,至少还有以下两点积极意义:

一是关系民生,有利于人们安居乐业。就业率提高了,更多的人有了吃饭的饭碗,实现民富效果。同时,人们的购买力得到提高,拉动内需,进一步刺激当地经济的发展。

二是政府税收总量上升。中小企业虽小,但基数大,发展潜力大,同样能集腋成裘,这是一笔可观的收益。而且,这些看似不起眼的中小企业里,可能就“潜伏”着下一个阿里巴巴、比亚迪。一旦中小企业成“大气候”,当地官员还愁财务报表不够漂亮吗?

如此一来,就形成了“政府扶持中小企业——就业率提高——民富,政府税收增加——经济繁荣”的良性循环。对于地方政府,不但GDP漂亮,还能得民心,社会才会更加和谐稳定,岂不是一举三得?地方政府也不必一门心思地去绑架房地产。脱离地方政府绑架的房地产,反而能中规中矩地按照市场规则运作,这样才能真正实现房价的理性回归。

 

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